Haus kaufen: Ablauf und Checkliste

Stand: 26.08.2026

Ein Haus zu kaufen geht schneller als eines zu bauen — und lässt weniger Zeit zum Nachdenken. Zwischen Besichtigung und Notartermin liegen oft nur Wochen, und was du in dieser Zeit nicht prüfst, zahlst du später. Dieser Fahrplan zeigt die Reihenfolge, in der du vorgehst.

Die acht Schritte

  1. Budget klären, bevor du suchst. Eigenkapital zählen, tragbare Rate bestimmen, Finanzierungsrahmen prüfen — Details im Baufinanzierungs-Guide und im Rechner.
  2. Finanzierungszertifikat besorgen. Eine unverbindliche Bankbestätigung macht dich in umkämpften Märkten zum ernsthaften Käufer.
  3. Objekte besichtigen — mit System, nicht mit Bauchgefühl: Hauskauf-Checkliste.
  4. Unterlagen anfordern: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Protokolle, Nachweise über Sanierungen.
  5. Zustand prüfen lassen. Ein Bausachverständiger für 500–1.000 € bei der zweiten Besichtigung ist die beste Investition des ganzen Kaufs.
  6. Preis verhandeln — mit dem Gutachten und den Sanierungskosten als Argument, nicht mit Gefühl.
  7. Finanzierung final abschließen, Kaufvertragsentwurf prüfen (lassen).
  8. Notartermin und Übergabe. Erst nach Kaufpreiszahlung und Grundbuch-Umschreibung gehört das Haus dir.

Was der Kauf zusätzlich kostet

Auf den Kaufpreis kommen 9 bis 12 % Nebenkosten:

Posten Höhe
Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland
Notar und Grundbuch ca. 2 %
Maklerprovision oft 3,57 % Käuferanteil
Gutachter, Umzug, erste Reparaturen 3.000–10.000 €

Bei 450.000 € Kaufpreis sind das 40.000 bis 55.000 € — rechne sie im Kaufnebenkosten-Rechner exakt aus. Diese Summe finanzieren Banken ungern mit, sie sollte aus dem Eigenkapital kommen.

Die drei Prüfungen, die niemand überspringen sollte

1. Der Zustand. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Feuchtigkeit — jedes dieser Themen kostet fünfstellig. Ein Sachverständiger erkennt in zwei Stunden, was du in zwei Jahren bezahlst.

2. Das Grundbuch. Abteilung II zeigt Wege-, Leitungs- und Wohnrechte; Abteilung III die Belastungen. Dazu das Baulastenverzeichnis, das nicht im Grundbuch steht — dieselbe Prüfung wie beim Grundstückskauf.

3. Die Pflichten nach GEG. Beim Eigentümerwechsel greifen Nachrüstpflichten: oberste Geschossdecke dämmen, Heizungsrohre dämmen, alte Konstanttemperaturkessel tauschen — meist binnen zwei Jahren. Was das kostet, steht unter Sanierung.

Kaufen oder bauen?

Der Bestandskauf ist im Kaufpreis meist günstiger und sofort verfügbar, bringt aber Sanierungsbedarf und den energetischen Zustand als Unbekannte mit. Der Neubau ist planbarer und effizienter, kostet mehr pro Quadratmeter und dauert 12–18 Monate. Der ehrliche Vergleich steht unter Altbau oder Neubau.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf? Mindestens die Nebenkosten, also 9–12 % — besser 20–30 % des Kaufpreises für gute Konditionen. Die Zinstreppe nach Beleihung findest du unter Eigenkapital.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten? Nach der notariellen Beurkundung praktisch nicht — deshalb wird alles vorher geprüft. Der Notar muss dir den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zur Verfügung stellen; nutze diese Frist.

Was ist mit versteckten Mängeln? Bestandsimmobilien werden regelmäßig „gekauft wie gesehen” unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Der Ausschluss gilt nicht bei arglistigem Verschweigen — nachweisen musst du es aber. Umso wichtiger ist die eigene Prüfung vor dem Kauf.

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