Hauskauf-Checkliste für die Besichtigung
Stand: 26.08.2026
Bei der ersten Besichtigung siehst du die Küche, bei der zweiten die Probleme. Diese Checkliste sorgt dafür, dass du schon beim ersten Termin die richtigen Stellen anschaust — und die Unterlagen anforderst, die den Rest verraten.
Die Unterlagen, die du anforderst
Vor der zweiten Besichtigung solltest du haben:
- Grundbuchauszug (aktuell, alle drei Abteilungen)
- Energieausweis — Pflicht bei Verkauf, muss unaufgefordert vorgelegt werden
- Bauzeichnungen und Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Sanierungen: Rechnungen zu Dach, Heizung, Fenster, Elektrik mit Jahreszahlen
- Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre — die ehrlichste Aussage über den energetischen Zustand
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (steht nicht im Grundbuch)
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand
Wer Unterlagen nicht liefert, hat entweder keine — oder einen Grund. Beides ist eine Information.
Außen: Die teuren Bauteile zuerst
| Prüfpunkt | Worauf achten | Risiko |
|---|---|---|
| Dach | Alter, Ziegelzustand, Rinnen, Dachboden von innen (Flecken, Licht) | 25.000–50.000 € |
| Fassade | Risse, Putzschäden, Feuchteränder, Dämmzustand | 25.000–60.000 € |
| Fenster | Verglasung (2- oder 3-fach), Alter, Dichtungen, Beschläge | 15.000–35.000 € |
| Keller/Sockel | Feuchtigkeit, Salzausblühungen, Geruch, Abdichtung | 10.000–40.000 € |
| Entwässerung | Rinnen, Fallrohre, Geländeanschluss, Drainage | variabel |
Der Geruchstest im Keller ist der ehrlichste Schnelltest überhaupt: Modriger Geruch bedeutet Feuchtigkeit, egal wie frisch gestrichen die Wände sind.
Innen: Technik und Substanz
- Heizung: Typenschild fotografieren (Baujahr!). Alte Konstanttemperaturkessel unterliegen Austauschpflichten, siehe Heizungstausch.
- Elektrik: Sicherungskasten ansehen — alte Schraubsicherungen ohne FI-Schalter bedeuten eine Erneuerung für 8.000–15.000 €.
- Wasserleitungen: Bleileitungen (in sehr alten Häusern) müssen raus; verzinkte Stahlrohre sind Kandidaten für Rostschäden.
- Fußböden und Wände: Gefälle, Risse, Wellen im Parkett (Feuchte).
- Fenster von innen: Kondenswasser, Schimmel in Ecken, besonders hinter Möbeln und in Außenwandecken.
- Dachboden und Kriechkeller: die zwei Orte, an denen Probleme sichtbar bleiben, weil dort niemand renoviert.
Das Umfeld — was der Kaufpreis nicht zeigt
Fahre zweimal hin: einmal werktags morgens, einmal abends oder am Wochenende. Prüfe Verkehrslärm, Parksituation, Infrastruktur, Internetverfügbarkeit (Glasfaser?), Nachbarbebauung. Und den entscheidenden Punkt: Was darf nebenan noch gebaut werden? Ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde zeigt, ob die freie Wiese neben dem Haus Bauland ist — dieselbe Recherche wie bei der Grundstücks-Checkliste.
Wann der Sachverständige kommt
Bei der zweiten Besichtigung, wenn das Objekt in der engeren Wahl ist. Kosten: 500–1.000 € für einen Ortstermin mit Kurzbericht. Er findet nicht nur Mängel — er liefert dir auch die Argumente für die Preisverhandlung. Wer schon beim Neubau eine Baubegleitung sinnvoll findet, braucht sie beim Bestandskauf erst recht.
Häufige Fragen
Wie viele Besichtigungen sind sinnvoll? Mindestens zwei: eine zum Kennenlernen, eine zum Prüfen — die zweite mit Sachverständigem und bei Tageslicht.
Was sagt der Energieausweis wirklich aus? Der Bedarfsausweis (berechnet) ist aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis (abhängig vom Heizverhalten der Vorbesitzer). Beide sind Orientierung, kein Gutachten — die Heizkostenabrechnungen sagen mehr.
Kann ich den Preis verhandeln? Ja, mit Fakten: konkrete Mängel, benannte Sanierungskosten, Vergleichspreise aus dem Gutachterausschuss. Pauschale Preisdrückerei funktioniert in gefragten Lagen nicht.
Der komplette Ablauf vom Budget bis zum Notartermin: Haus kaufen.
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